長租公寓有重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)之分，即便是在重資產(chǎn)領域，不同的運營商做的資產(chǎn)輕重也大有不同。海鏈租房副總裁樓海淼多次強調(diào)，資與管的分離，從國際經(jīng)驗來看可能是大勢所趨。
長租公寓產(chǎn)業(yè)，從資產(chǎn)輕重的角度可以分為：自持式、包租式和托管式。
自持模式，是真正的房東，長租公寓運營商作為租賃房屋的所有權人，對租賃房屋具有完全的占有、使用、收益、處分的權利，所有權人可以直接或通過受托人將租賃房屋出租給客戶，形成直接的租賃法律關系。其收益來源不僅僅是租金收入，還包括持有的房屋價格上漲帶來的收益，當然也不排除價格下跌帶來的損失。所以，自持模式對運營商的資金實力要求非常高，同時也對其對于房地產(chǎn)價格趨勢的把握要求非常高。
包租模式，俗稱“二房東模式”，長租公寓運營商可以從物業(yè)的所有權人處整租或散租物業(yè)，再將物業(yè)按單元轉(zhuǎn)租給最終客戶，這其中包括了獲取物業(yè)時從物業(yè)所有權人處承租物業(yè)與向最終客戶轉(zhuǎn)租房屋的兩層租賃法律關系；運營商通過獲得兩次租賃之間的價差和提供相關服務獲利。作為二房東的長租公寓運營商雖然不擁有租賃物業(yè)的所有權，但該等運營商通常與物業(yè)所有權人或其他有權的物業(yè)出租方通常簽訂了較長期限的租賃合同（5年或5年以上），獲得了相對穩(wěn)定的房源。
托管模式，這里指的是委托管理模式。該種模式多為采取輕資產(chǎn)策略的長租公寓運營商與業(yè)主訂立出租委托代理合同或資產(chǎn)管理服務合同，以租賃房屋的業(yè)主的代理人和服務提供商的身份將房屋出租給客戶，是長租公寓運營商在考慮風險控制、房屋空置、稅收等多種因素后選擇的商業(yè)模式。這種模式下，長租公寓運營商沒有轉(zhuǎn)租模式下在空置期仍然需要向業(yè)主支付租金的風險，多數(shù)會在與租客之間的《租賃合同》中明確，其作為房屋出租人授權的房屋管理人與租客簽署《租賃合同》，還會明示房屋出租人的姓名，以期達到顯名代理[5]的法律后果。
國外長租公寓的發(fā)展由來已久，特別是美國，居民租房比例、房屋租賃的機構化比例都非常高，而且也涌現(xiàn)了類似于EQR這樣的市值達千億美金規(guī)模的長租公寓企業(yè)。其典型的特征就是資管分離。即用社會化的資金獲取房屋的所有權或租賃權，運營商本上只通過專業(yè)的設計、裝修、出租、服務能力，獲得運營收入，國內(nèi)新派公寓的模式最與之接近。隨著國家對房屋租賃ABS、reits、房屋租賃產(chǎn)業(yè)基金的大力支持，長租公寓行業(yè)越來越呈現(xiàn)資與管分離的趨勢。
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