中央經(jīng)濟工作會議確定2025年要加快房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，并重點提及“推進(jìn)處置存量商品房工作”等重點任務(wù)?；仡?024年房地產(chǎn)市場，“收儲納保”是核心關(guān)鍵詞。不論是國家層面，還是企業(yè)端都對之寄予厚望。
一方面，收儲有利于通過市場化方式實現(xiàn)存量商品房去庫存、加快保障性住房供給；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也可借此回籠資金紓困，保交樓等，合力共推房地產(chǎn)市場筑底企穩(wěn)，發(fā)展新模式。
收儲托底房地產(chǎn)，保租房激增
“去庫存，托底房地產(chǎn)”是收儲納保的底色。
早在今年4月30日，中央政治局首次提出，要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
2024年6月7日，國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào)，要充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，順應(yīng)人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實推進(jìn)。要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系，改革相關(guān)基礎(chǔ)性制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
7月30日中央政治局會議再次提出“積極支持收購存量商品房用作保障性住房”。
國家政策不斷加碼，各大城市和地方國企紛紛積極響應(yīng)，堅定探索。
截至目前，已經(jīng)至少有60個城市或地區(qū)提出要收購商品房作為保障性住房。其中，福州、重慶、天津、青島、鄭州、武漢等城市已完成收儲，正逐步轉(zhuǎn)化為保障房并投入運營。以鄭州為例，早在2022年就開始大力度的實行商品房收儲，幫助去庫存，保交樓。近期，廣州安居集團(tuán)近期也發(fā)布公告表示收儲納保的范圍將從增城等區(qū)擴大到全市……
在政策積極推動和國企持續(xù)踐行共同作用下，中國保障性住房供應(yīng)量激增，尤其是保租房。據(jù)百瑞紀(jì)集團(tuán)創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官劉輝透露，近兩年簽約項目中，與國企合作項目占比已超7成，且基本都是像鄭州城發(fā)開元美寓人才公寓、鄭州城發(fā)玉軒美寓這樣的保租房項目。邁點研究院數(shù)據(jù)同步顯示，保租房市占率持續(xù)提升，核心八城保租房規(guī)模市場占有率已接近四成。
對此，百瑞紀(jì)集團(tuán)今年發(fā)布的《大資管時代下，中國保租房與市場化模式研究白皮書》（以下簡稱“《白皮書》”）分析指出：“存量盤活類保租房是一種高效利用現(xiàn)有房屋資源的方式。這種方式不僅能夠有效解決閑置和低效利用房屋的問題，還能為租賃市場提供更多保租房源，有助于緩解城市住房緊張問題。”
盤活閑置資源，資金、運營缺一不可
不論是消化房地產(chǎn)庫存角度，還是增加保租房供給視角，收儲納保都是一舉兩得的最具性價比方式。更為重要的是，國企能借此迅速擴大保租房規(guī)模，發(fā)揮租房市場壓艙石的作用。
這一點在鄭州市場得到了充分印證。據(jù)鄭州城發(fā)安居有限公司（以下簡稱“鄭州城發(fā)安居”）相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前公司已收購超過12.5萬套房源，到2024年底，投運的房量將超過5萬套（間）；到2026年底，整體投運的人才公寓的規(guī)模將超過10萬套（間）。
觀察市場，像鄭州如此大刀闊斧的收儲納保，并高效投入市場運營的城市并不多。在邁點看來，這背后核心有兩個因素：
其一，資金實力壓力。作為重資產(chǎn)，收購存量房需要大量資金。這也是央行屢次強化金融政策支持的原因。從去年的1000億“租賃住房支持貸款計劃”，到今年的“3000億再貸款”，再到9月29日的資金支持比例由60%提高至100%，國家持續(xù)增強對銀行、收購主體的市場化激勵，鼓勵地方國企等各類市場主體盤活存量住房用作保障性租賃住房。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，鄭州城發(fā)安居收儲的資金主要來自于自有資金、項目配套融資和政府補貼。三方力量共同為鄭州城發(fā)安居解決資金的后顧之憂。
其二，運營能力考驗。房子收了，然后呢？尋求資產(chǎn)的保值和增值是束縛地方國企收儲的鐐銬。保障房面向的群體是新市民和青年人，他們有迫切的住房需求，但購房能力有限，所以目前市場上納保的存量房更多用于配租，而不是配售。但這對運營能力欠佳的地方國企而言，租金回報率根本無法實現(xiàn)“商業(yè)可持續(xù)”，負(fù)債成為常態(tài)。
《白皮書》進(jìn)一步指出：“對于地方國企而言，通過保租房實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值升值最大的限制性就是保租房長期可持續(xù)發(fā)展的運營效果及運營效率。國有企業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的中堅力量，但大多國企并非專業(yè)資產(chǎn)管理運營企業(yè)，面對規(guī)模不斷增加的存量及增量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房，容易出現(xiàn)缺乏資產(chǎn)管理的經(jīng)驗與能力的問題，最終導(dǎo)致保租房資產(chǎn)經(jīng)營效益偏低，甚或出現(xiàn)資產(chǎn)價值發(fā)揮不出來的情況。”
中國人民銀行行長潘功勝就曾建議：“確定1-2家具有較強專業(yè)化運營能力的地方國企作為收購主體。”可見，專業(yè)化運營能力已經(jīng)成為收儲納保的準(zhǔn)入門檻。對此，鄭州城發(fā)安居選擇多條腿走路，一方面推出自主公寓品牌——美寓，建立自己的品牌形象；另一方面積極尋求像百瑞紀(jì)集團(tuán)這樣專業(yè)化規(guī)?；淖》孔赓U運營商，與之合作經(jīng)營，積極探索商業(yè)可持續(xù)。上文提及的鄭州城發(fā)開元美寓人才公寓、鄭州城發(fā)玉軒美寓就是這個模式落地的成功范式，目前出租率均為滿房。
通過與百瑞紀(jì)集團(tuán)的深度戰(zhàn)略合作，從籌開到運營端的全方位賦能，鄭州城發(fā)安居將收購來的存量房迅速改造升級為人才公寓推向市場，涵蓋多元產(chǎn)品類型，可服務(wù)全品類城市租客群體，助力人才安居，提升鄭州住房租賃市場的整體發(fā)展能級。據(jù)悉，雙方目前合作房量超過萬套并動態(tài)增加中。
信賴專業(yè)運營，協(xié)同實現(xiàn)“商業(yè)可持續(xù)”
成功的案例值得進(jìn)一步復(fù)盤總結(jié)。為什么是百瑞紀(jì)集團(tuán)成為鄭州城發(fā)安居的甄選合作伙伴？兩者如何巧妙配合拿到成績？這里面有哪些方法論值得地方國企抄作業(yè)？
厘清這些問題之前，我們先看地方國企缺少什么?；诖罅渴袌鲰椖坑^察，《白皮書》總結(jié)：“如何設(shè)計產(chǎn)品、管控管理成本，如何迅速提升運營及服務(wù)能力，如何培養(yǎng)運營管理人才，都是地方國企亟待補齊的運營短板。如何在短時間內(nèi)提升產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)，確保保租房通過后期持續(xù)運營能把資產(chǎn)價值最大化發(fā)揮出來，是國企做保租房面臨的最大痛點。”
直白點說就是地方國企除了貸款收購來的存量房，空無一物。再遇上租房市場的“不景氣”，地方國企所面臨的挑戰(zhàn)多過機遇。而這些都能借助專業(yè)化的住房租賃運營商已經(jīng)構(gòu)建好的能力迅速提升武力值。
以百瑞紀(jì)集團(tuán)為例，作為住房租賃市場最早的輕資產(chǎn)委托管理模式布局者，已經(jīng)構(gòu)建了四大核心優(yōu)勢。一是，“三全”模式全周期管理，全鏈條2.0、全產(chǎn)品、全合作模式，有效提升資產(chǎn)價值。二是，通過IT技術(shù)賦能提效管理。三是，聚焦運營，領(lǐng)跑行業(yè)，以標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的培訓(xùn)體系賦能門店經(jīng)營，強調(diào)現(xiàn)場管理、收益管理、標(biāo)準(zhǔn)管理和服務(wù)管理。四是，堅持把創(chuàng)新作為企業(yè)發(fā)展的源動力，在品牌創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新和管理模式上不斷創(chuàng)新。
在與鄭州城發(fā)安居的合作落地上，百瑞紀(jì)集團(tuán)主要為之提供委托管理服務(wù)，通過營銷推廣、運營管理、客戶服務(wù)、人才團(tuán)隊建設(shè)等成熟運營管理服務(wù)等介入，為鄭州城發(fā)安居收儲納保的住房租賃項目的品質(zhì)、運營效率和收益保駕護(hù)航。
鄭州城發(fā)安居自身隊伍比較精干，便于做統(tǒng)籌工作，但難以獨自應(yīng)對多個項目管理的挑戰(zhàn)，而像百瑞紀(jì)集團(tuán)這類住房租賃運營商的人才團(tuán)隊則更加豐富專業(yè)，鄭州城發(fā)安居與之分工合作，優(yōu)勢互補，不僅能緩解其較短時間內(nèi)因集中投放大量房源供應(yīng)產(chǎn)生的運營團(tuán)隊壓力，提高人才輸入效率，快速形成高效專業(yè)的運營服務(wù)能力，讓項目快速進(jìn)入市場，還能抽身去做更多收儲納保的工作，實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值，可持續(xù)發(fā)展。
具體過程中，鄭州城發(fā)安居作為政策與管理的核心樞紐，承擔(dān)起了政策銜接的重任，確保項目與國家及地方政策緊密對接。同時，他們還負(fù)責(zé)制定房價和配租資格標(biāo)準(zhǔn)，確保公平合理，以及全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理和維修服務(wù)，為租客提供安心舒適的居住環(huán)境。
而百瑞紀(jì)集團(tuán)則以其敏銳的市場洞察力和卓越的服務(wù)能力，為項目注入了強大的市場活力。不僅負(fù)責(zé)房源的推廣發(fā)布、營銷策劃及招租工作，百瑞紀(jì)集團(tuán)更深度參與了租客的全流程服務(wù)管理。通過多渠道、多維度的營銷策略，百瑞紀(jì)集團(tuán)讓房源信息廣泛傳播，吸引了大量潛在租客的關(guān)注。在租客服務(wù)方面，百瑞紀(jì)集團(tuán)提供了一站式服務(wù)，從看房咨詢到簽約入住，再到后續(xù)的社區(qū)服務(wù)，每一個環(huán)節(jié)都力求細(xì)致入微，為租客打造溫馨和諧的社區(qū)氛圍。
尤為值得一提的是，百瑞紀(jì)集團(tuán)還為城發(fā)安居量身定制了家具電器及相關(guān)物資的供應(yīng)鏈解決方案。這一舉措不僅優(yōu)化了資源配置，降低了成本，更提升了公寓的整體品質(zhì)和居住體驗。
在人才隊伍建設(shè)上，百瑞紀(jì)集團(tuán)也展現(xiàn)出了強大的實力。依托豐富的人才儲備和完善的培訓(xùn)體系，百瑞紀(jì)集團(tuán)迅速為美寓項目配置了30多個關(guān)鍵崗位的專業(yè)人才。這些人才以高效的執(zhí)行力和專業(yè)的業(yè)務(wù)能力，為項目的快速開業(yè)運營提供了有力保障。僅用15天，美寓便成功開業(yè)運營。
技術(shù)層面，百瑞紀(jì)集團(tuán)與城發(fā)安居的合作更是達(dá)到了新高度。通過先進(jìn)的SaaS系統(tǒng)，百瑞紀(jì)集團(tuán)與鄭州城發(fā)安居的資產(chǎn)管理系統(tǒng)以及“鄭好辦”市民系統(tǒng)實現(xiàn)了無縫融合。這一創(chuàng)新舉措極大地推動了項目管理的數(shù)字化進(jìn)程，從資產(chǎn)和房態(tài)的實時監(jiān)控，到項目發(fā)布的快速響應(yīng)，再到資格審查、租客看房及簽約的便捷操作，以及日常服務(wù)的精細(xì)化管理，全流程均實現(xiàn)了數(shù)字化管理。同時，他們將全套管理和運營服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)入項目，通過不斷優(yōu)化和完善，使項目迅速邁入專業(yè)化經(jīng)營階段，成功完成了保障性租賃住房的高質(zhì)量投放運營任務(wù)。
百瑞紀(jì)集團(tuán)與鄭州城發(fā)安居的合作案例，不僅是一次成功的實踐探索，更為市場樹立了一個典范，展示了如何在收儲納保領(lǐng)域，通過專業(yè)化住房租賃運營商和地方國企的合作，實現(xiàn)高效、專業(yè)、人性化的管理與服務(wù)。
解鎖“收儲納保”高效運營攻略
他山之石可以攻玉，百瑞紀(jì)集團(tuán)和鄭州城發(fā)安居通力合作的這套“收儲納保&高效運營”方法論，不僅為地方國企在收儲納保領(lǐng)域提供了高效運營的操作指南，更為整個房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提供了頗具啟發(fā)意義的方向和思路。
攻略一：緊跟國家政策導(dǎo)向，把握發(fā)展機遇新藍(lán)海
政策是住房租賃行業(yè)發(fā)展的重要風(fēng)向標(biāo)。地方國企應(yīng)緊跟政策脈搏，積極響應(yīng)，靈活運用，通過政策與市場的雙重驅(qū)動，推進(jìn)收儲納保工作順利進(jìn)行，把握發(fā)展機遇。
攻略二：甄選并依托專業(yè)化運營商，構(gòu)建合作共贏體系
在收儲納保的征途上，地方國企應(yīng)慧眼識珠，選擇如百瑞紀(jì)集團(tuán)這樣的行業(yè)領(lǐng)軍者作為深度合作伙伴。百瑞紀(jì)集團(tuán)以其深厚的行業(yè)經(jīng)驗、前瞻的市場洞察以及卓越的運營能力，成為地方國企理想的同行者。通過深度合作，雙方不僅共享資源、分擔(dān)風(fēng)險，更能在市場策略、產(chǎn)品設(shè)計、運營管理等層面碰撞出創(chuàng)新的火花，共同構(gòu)建一個高效、協(xié)同、共贏的住房租賃新生態(tài)。
攻略三：數(shù)字化轉(zhuǎn)型，驅(qū)動管理升級新引擎
搭乘百瑞紀(jì)集團(tuán)等運營商的技術(shù)快車，地方國企應(yīng)加速推進(jìn)管理的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。利用云計算、大數(shù)據(jù)、AI等前沿技術(shù)，打造智慧化運營平臺，實現(xiàn)資產(chǎn)管理的透明化、決策的智能化和服務(wù)的人性化。與百瑞紀(jì)集團(tuán)的系統(tǒng)深度融合，讓數(shù)據(jù)流動起來，為決策提供精準(zhǔn)支撐，讓管理更加高效、靈活，引領(lǐng)住房租賃行業(yè)的數(shù)字化浪潮。
攻略四：深化人才培育，打造專業(yè)運營新勢力
人才是收儲納保項目的核心競爭力。地方國企應(yīng)充分利用百瑞紀(jì)集團(tuán)等運營商的豐富培訓(xùn)資源和實戰(zhàn)經(jīng)驗，為運營團(tuán)隊定制一套系統(tǒng)化的成長路徑。從理論知識到實戰(zhàn)技能，從管理理念到服務(wù)藝術(shù)，全方位提升團(tuán)隊的綜合素質(zhì)。通過與百瑞紀(jì)集團(tuán)的交流互動，讓團(tuán)隊成員在實踐中學(xué)習(xí)，在學(xué)習(xí)中成長，共同鍛造一支專業(yè)、高效、富有創(chuàng)新精神的運營新勢力。
攻略五：成本優(yōu)化，開啟盈利增長新篇章
在成本控制上，地方國企應(yīng)借鑒百瑞紀(jì)集團(tuán)等運營商的精細(xì)化管理經(jīng)驗，實施全鏈條的成本優(yōu)化策略。從采購、運營到維護(hù)，每一個環(huán)節(jié)都力求高效、節(jié)約。通過與百瑞紀(jì)集團(tuán)的緊密合作，探索更多成本節(jié)約的創(chuàng)新模式，如綠色節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用、智能化管理系統(tǒng)的引入等，共同開啟項目盈利增長的新篇章。
伴隨收儲納保政策的持續(xù)深化，未來住房租賃市場的供給模式將更集中，品牌運營商之間的競爭將不斷加劇。地方國企應(yīng)充分發(fā)揮百瑞紀(jì)集團(tuán)等專業(yè)化住房租賃運營商的引領(lǐng)作用，通過共創(chuàng)共贏新生態(tài)、驅(qū)動管理升級新引擎、打造專業(yè)運營新勢力、開啟盈利增長新篇章等創(chuàng)新方法論，不斷突破自我，引領(lǐng)行業(yè)變革，共同開創(chuàng)住房租賃事業(yè)的美好未來。
憑借其前瞻性的戰(zhàn)略眼光、獨特的“三全”管理模式以及不斷創(chuàng)新的IT技術(shù)與專業(yè)運營，百瑞紀(jì)集團(tuán)已經(jīng)成為推動住房租賃市場轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵力量。展望未來，百瑞紀(jì)集團(tuán)將繼續(xù)深化與各方合作，積極探索更加多元化、智能化的住房租賃解決方案，致力于構(gòu)建更加公平、高效、可持續(xù)的住房生態(tài)體系。邁點堅信，在政府、企業(yè)與社會各界的共同努力下，住房租賃市場將更加繁榮，讓每一個人都能在城市的喧囂中找到屬于自己的溫馨港灣，共同書寫“住有所居、居有所安”的美好未來篇章。
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